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上海市房地产登记条例

10月1日施行的《物权法》作为一部规范财产关系的民事基本法律，对物的权利归属和利用等内容进行了全面详细的规定，尤其是土地和房屋归属和利用的法律关系。而上海目前实行的房地产登记条例中，部分条款与《物权法》不完全一致，近期上海对房地产登记工作进行了全面梳理，并对现行登记条例提出了修改意见。记者今天获悉，经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻做好本市房地产登记工作的若干意见》，作为过渡性规定，对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了明确的规定。

对登记机构的履责要求更加高了

《物权法》第12条规定了登记机构的职责，包括查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。此外，当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，以及登记机构认为有必要实地查看的其他情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。这样做的目的是登记机构在自已的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地记载房地产权利有关事项，避免登记错误。和以往工作流程不同的是，在办理登记时增加了“询问申请人”等环节。

“登记日”的界定有重要变化

《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”上海《登记条例》第11条规定，“经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日”。由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，上海原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整，调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。需要提醒的是，在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房地产交易带来潜在的风险。

改变重"证书"轻"登记簿"的观念

《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。使得登记簿更具有公信力和公示力。

不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，不动产物权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致时，物权法规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。为了维护交易安全，在签订交易合同前，可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况，物权法的第18条也规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这也充分体现了登记簿的公示力对于保护交易的安全有着重要的意义。

重视“预告登记”，防止“一女二嫁”

《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效”。

上海《登记条例》对预告登记的原有规定是：可单方申请，也可双方申请；预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。现根据《物权法》的规定，上海预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。

一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。

利用“更正登记”，保护自己的物权

《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”

更正登记是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或利害关系人依据真正的权利状态对房地产登记簿记载的内容进行更正。房地产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，均可以申请更正登记。申请时，更正申请的当事人应当向登记机构提交其认为登记簿记载事项有错误的有关证据。登记机构应予更正的情形为两类，其一，登记簿记载的权利人书面同意，且登记簿记载的事项确有错误的；其二，有生效的法院判决、仲裁机构裁决、人民政府做出的土地权属争议处理决定能够证明权属记载确有错误的。

更正登记办理期间，登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记；登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间，利害关系人申请更正登记，登记机构应当中止办理相关登记的审核，并书面通知当事人。

“异议登记”加了“前道”程序，减了有效时限

《物权法》第19条规定，“不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

异议登记实质是一种对真正权利人利益的临时性保护措施。根据《物权法》的要求，上海原有的异议登记规定有了变化，一是申请异议登记前必须先申请更正登记。利害关系人提出更正申请后，房地产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。如果登记簿记载的权利人不表示同意更正登记的，可以推定其不同意更正，进而直接进入异议登记。二是异议登记的有效期从原来的3个月调整为15日，即当事人必须在异议登记后15日内起诉，否则异议登记满15日失效。异议登记之日起15日内，申请人应当提起诉讼、仲裁或者土地权属争议处理，并向登记机构出示有关受理通知书或者有关部门出具的能够证明已经提出诉讼等书面文件。待诉讼、仲裁或权属争议处理程序结束后，有关当事人可以凭判决书、裁决书或权属争议调处决定书申请更正登记或注销异议登记。三是异议登记期间，登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记；登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间，利害关系人申请异议登记，登记机构予以异议登记的，应当中止办理相关登记的审核，并书面通知当事人。

同时，为防止异议登记的申请人滥用异议登记制度，可能给登记簿记载的权利人的利益造成损害，《物权法》规定了异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

上海市房地产转让办法

上海使用权房转让新政

上海使用权房在进行转让的时候，也需要遵守上海市办法的《上海市公有住房差价交换办法》中的相关规定，具体的转让程序如下：

1、第十三条：价格的确定

差价换房的价格由当事人双方协商议定，但按照有偿退租收回承租权的，价格由区房屋行政管理部门按照程序选定的房地产估价机构评估确定。

2、第十四条：订立书面的订立

差价换房的当事人应当订立书面合同。

差价换房合同的示范文本由市市场监管局和市房屋管理局联合制定。差价换房的当事人应当使用或者参照示范文本订立合同。

3、第十五条：征询公有住房出租人的意见

差价换房的转让人应当在订立书面合同前，持《租用居住公房凭证》等材料，书面征询公有住房出租人的意见。

公有住房出租人应当自受理书面征询之日起15日内给予书面答复。不同意差价换房的，应当说明理由。

4、第十六条：查询名下住房信息

采取本办法第五条第（二）项规定的进行差价换房，受让人应当按照本市相关规定，持身份、户籍和婚姻状况等证明材料，到公有住房所在地的区房地产交易中心查询窗口，申请查询本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）名下拥有住房（包括公有住房承租权和住房产权）的信息。

5、第十七条：差价换房的申请

差价换房当事人应当自合同订立之日起15日内，按照下列规定办理差价换房手续：

（一）交换承租权的公有住房在同一区范围内的，到公有住房所在地的区房地产交易中心办理；交换承租权的公有住房不在同一区范围内的，到价格高的公有住房所在地的区房地产交易中心办理。

（二）有偿转让公有住房承租权的，到公有住房所在地的区房地产交易中心办理。

6、第十八条：差价换房需要提交的材料

差价换房当事人申请差价换房时，应当提交下列材料：

（一）差价换房合同；

（二）租用居住公房凭证；

（三）有效的征询和查询结果书面材料；

（四）本处有本市常住户口共同居住人签字同意差价换房的书面证明；

（五）双方当事人的身份、户籍等证明材料；

（六）双方当事人承诺差价换房后不造成新的居住困难的书面材料。

拆套使用的公有住房承租人，为并户后房改售房进行差价换房的，还应当提交区房屋行政管理部门审核通过的书面材料。

采取本办法第五条第（一）项规定的进行差价换房的，无需提交查询结果书面材料。

7、第十九条：差价换房的审核

差价换房当事人提交材料齐全的，区房地产交易中心应当予以受理。

区房地产交易中心应当自受理申请之日起5日内，根据差价换房当事人提交的材料，并经区房屋行政管理部门确认，完成相关事项的审核工作。对符合规定条件的，出具《差价换房确认书》；对不符合规定条件的，不予办理，并书面通知差价换房当事人。

8、第二十条：关系的变更

取得公有住房承租权的当事人应当自收到区房地产交易中心出具的《差价换房确认书》之日起7日内，持差价换房合同、租用居住公房凭证、当事人的身份证明及《差价换房确认书》等有关材料，向出租人申请办理公有住房关系的变更手续，换发《租用居住公房凭证》。

房地产登记条例全文

房屋买到手之后，就要进行登记，登记之后可以让房屋的拥有者有处分的权利，也是会受到法律的保护，所以房屋产权的登记是非常重要的一个证书，那么，我们来说说房屋登记办法全文？房屋产权登记的种类？想了解的朋友们一起来学习一下，一起跟大家分享一下，希望大家平时也可以多去看一下我们的网站。

房屋登记办法全文

第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。

省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。

第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。

本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。

从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。

房屋产权登记的种类

1、总登记

总登记，是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行一次性、统一、全面的产权登记，也称静态登记。这是房屋产权登记中最基本的登记。

总登记是一种针对所有房屋产权的普遍性登记，在登记时，不论房屋状况、权属状况有无变化，房屋产权人均有义务依法向登记机关申请登记。房屋总登记后，除建立健全登记簿本身并存档外，还向权利人颁发房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证，或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。

2、初始登记

初始登记，是指新建房屋者向登记机关申请房屋所有权的登记。初始登记一般为首次取得所有权的登记。

3、设立登记

根据物权法理论，他物权产生于既有权利，是原权利人设立的结果，所以他物权登记，称为设立登记。

4、转移登记

转移登记也称之为动态登记，是指在总登记后，房屋所有权因买卖、赠与、交换、转让等法律行为而变更时进行的登记。在总登记后，房屋所有权会因各种法律行为和事件而变更，为了公示这种变化，原权利人和新权利人必须办理转移登记。

上面有关房屋登记办法全文，房屋产权登记的种类的全部知识，现在房屋产权登记是非常重要的证书，但是房屋产权证明有很多证书，不同的房屋，所领取的证书种类也是有很多不同的，所以大家一定要做好前提工作，多了解一些相关的知识，可以对自己买房办证有所帮助。

上海房地产新政

上海是我国一线城市，随着城市的不断发展，越来越多的外地人口涌入上海，住房需求量与日俱增，这也导致上海的房价不断高涨。为了还原房屋的居住功能，国家出台相关措施，这在一定程度上稳定了房价，确保了房地产市场的健康发展。关于房地产新政策总是人们关注的对象，下面为大家介绍上海房地产新政有哪些。

一、限购

之前我国一二线城市的房价上涨速度过快，国家极其重视这些地区的房产调控，通过加快推进保障性住房建设以及棚改工作，来增加住房供应，同时采取限购、限贷等政策，来有效抑制不合理的投机性需求，从而有效遏制了房价的快速上涨。未来将继续延续这种严厉的调控政策，像上海这样人口已经饱和的大型城市来说，将会从人口疏散的角度出发，严格控制房地产行业的开发投资行为。

二、增加土地供应

未来将继续实施严厉的调控政策，但与以往不同的是，分类调控将成为主要手段，增加一线城市的土地供应面积，此前由于房地产市场不景气很多一线城市大幅减少了土地出让宗数和面积，而今年将增加这些地区的土地供应。

三、大力整治首付贷

年以来，上海的房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。今年开始央行会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与p2p平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

四、推进房地产税立法

今后我国将逐步建立房地产调控长效机制，其中房地产税做为其中的重要组成部分，其立法程序将会提上日程。调整后的人大党委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目，全国人大棠委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。业内普遍认为，房地产税制度的出台只是时间问题，这是一个趋势。

随着这些房地产新政的落实，今后上海的房地产市场将会向着更健康的方向发展，与之匹配的长效机制的建立，也会使得房地产市场日趋稳定，房屋的投资属性被削弱，居住功能将会真正的体现。

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