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房地产认筹是什么意思啊

房地产认筹，指的是购买房屋的行为人为了表现出自己的买房意愿、诚意，向开发商支付认筹金。购房者在缴纳了认筹金之后，就可以获得该房屋的优先购买权，同时在房价上也会享受一定程度的优惠，与普通购房者相比特殊权利有所增多。需要注意的是，如果购房者最后没有选中理想的房屋，开发商应当将认筹金如数退还给购房者。

认筹的步骤：首先是购房者去地产商那边登记个人资料，去交纳大量的诚意金后，才能够收到一张叫VIP的卡或认筹卡等名字的证书。拿到证书就有了认筹资格。

然后要解筹，在认筹数大于现实里可供给的房屋数的状态下，地产商通常用抽签的办法，从已认筹的购房者中找出有资格选房的人。被抽中的购房者要一起选房，并一同交首期，同时签合同，挑好房间后，先与地产商签订认购合同。最后是签订《预售合同》或是《房地产买卖合同》。

认筹注意事项：1、开发商获得预售许可证后才能出售。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得发布商品房预售广告且不得进行商品房销售。2、未取得预售许可证不得收取认筹金。

开盘认筹金是套路吗

近日有网友咨询楼盘认筹的事情：“认筹的一个楼盘，没有施工许可，没有规划许可，没有预售证，催我去交定金，这定金能交吗？”施工许可都没有，啥时候开工都不确定，交房的时间就更不确定，万一一两年都拿不到施工许可怎么办？这定金是不是不能交！

小编释疑：首先可以确定的是，这个定金不能交！项目“五证”全都没有拿到，根本不具备预售资格。

五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》（建设工程开工证） 、《商品房销售（预售）许可证》。

在这个阶段的认筹活动，最多算是“内部认购”，这个阶段的优势是价格比公开预售阶段要便宜不少。但《商品房销售管理办法》早已明令禁止这种行为了，即使购房者与开发商签订了所谓的《认购协议》也不受法律保护。

一般开发商搞内部认筹都是基于以下原因：

1、获取资金

一个项目开发需要大量资金，而内部认购来的资金没有任何使用成本，虽然给予购房者一定金额的优惠，但那也比银行贷款成本低多了。中小开发商特别喜欢搞内部认购，他们资金获取能力比大开发商差，内部认购是开发商自筹资金的重要方式。

2、摸底市场

通过这种内部认购，可以迅速了解清楚市场行情。如果行情好，开发商会限制内部认购数量（因为内部认购价格最低），后续可能会采取捂盘等形式营造紧缺气氛从而推高房价。如果行情不好，则会加大认购，争取多卖一些房子。

3、项目抢手

对于热门项目，开发商也会搞内部认购，但这种项目的认购金比例很高，甚至有可能超出首付比例，购买者多为关系户，普通购房者拿不到认购资格或无法承担高额认购金。

购房者在享受内部认购阶段的折扣优惠的同时，也需承担一定风险：如果开发商无法按期预售，项目面临烂尾风险，购房者这笔钱基本上很难要回来。

（以上回答发布于2017-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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认筹金交了不想买了可以退吗

认筹金交了不想买了可以退。

在没有签订任何条款的时候，认筹因不具备法律效应，购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、“认筹金”是可以退的。认筹购房就是开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至抽大奖送车位等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳认筹金。一般进行认筹时，购房者需先填写个人买房资料，并交纳一笔认筹金。

一般情况下，在认筹之后，买家就会成为楼盘的尊贵客户，可以享受优先选房、打折等优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

认筹金背后的猫腻

“认筹”不仅让开发商在楼盘销售时占尽优势，还隐藏着不少风险，猫腻很多。首先，购房者想要“认筹”，必须缴纳“认筹金”。开发商都会承诺，“认筹金”可无条件退还。但是，即使有“认筹”者因不满意而要求退款，能得到一笔免费短期贷款，对开发商而言也不算吃亏。

这实际上是一种无偿占用购房者资金的“融资方式”。而且，对这些“认筹金”，政府部门无法监管，一旦楼盘建设出现问题，开发商卷款潜逃，购房者很难追回“认筹金”，到时只能成为诈骗的受害者。

“认筹”也是开发商操控房价的手段。通过“认筹”，开发商能够轻易控制房号，从而故意制造楼盘热销的假象，让购房者产生紧张感，着急出手买房，借机抬高房价。

另外，“认筹”还是孕育“炒楼”的温床。在一般情况下，只要交纳“认筹金”，就可以参加抽号，而且“认筹金”可无条件退还。这就给“炒家”提供了机会。

认筹价和开盘价一样吗

认筹价和开盘价一样吗，说明如下：

1、认筹价和开盘价一般不会一样。认筹是一种购房意向，开盘则是楼房正式开售。

2、认筹之后，开盘价格可能会变动，房地产认筹实际是开盘前的蓄客活动，一般都是在预售证办理下来之前准备的。价格是由开发商定价，后期送到建委和物价局备案，所以这一阶段价格基本没有确定。只有开盘前几天才能大概确定价格。

相关说明：

1、认筹是在开盘以前开发商针对市场所做的一种营销活动，认筹是开发商的项目还未达到预售条件之前针对想购房的客户收取数千或数万的诚意金，对购房者来说这是一种房屋认购意向，所购房的价格、房号（甚至面积）等主要因素均处于不确定状态，都要等到项目取得预售资格之后才能确认。

2、楼房开盘是指楼盘在建设中依法取得了“五证”（五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》），然后选择一个时间点正式推向市场的销售活动，开盘当天公布正式销售的价格以及优惠政策。

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