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房屋公摊达46违背基本常识

房子是每一个人都必须要拥有的商品，因为这件商品它伴随着我们一辈子，我们结婚少不了房子，孩子读书少不了房子，总之没有房子就不算有一个真正的家，虽然这么说有点偏执，但我们可以仔细的想一想，只有房子存在，我们才能够更安心的生活。但房子它有一个很大的缺点，有一些地方卖房子，它会存在一个公摊面积，可能我们买回来的时候建筑面积是100，实际我们手上只有只有80。而更离谱的是，有110平的房子到手，却发现只有61平，这简直就是违背了基本的常识。那么问起来了，这部分公摊面积到底是被谁偷走了呢？我们就来好好的讨论一下这个话题。

正常情况下，建筑面积是允许存在的，但是不能够过大，有一些开发商他们会把外墙整体的一个面积都算入到套内的使用面积，而这些公摊面积正是被开发商所偷走了，因为外墙面积，业主们根本使用不到。所以在我们买房的时候，一定要问清楚墙外的面积算不算我们的使用面积，如果对方说不算，我们一定要将这个问题写在合同上，如果说出现了外墙面积也算进套内使用面积的话，我们就可以起诉他。

其实我国商品房的销售管理办法明确规定了，商品房建筑面积由套内和建筑面积，以及公摊面积共同组成，但是有的开发商却把公摊面积测得十分大，就比如说电梯间一些走廊，也会被算到公摊面积当中。但我觉得这些方法或许有点过分了，他们为什么不把公摊面积算成小区的绿化呢？同样都是必经之路，也可以赚更多的钱，所以呀，开发商们的吃相实在是太过于难看了。

房屋的公摊面积怎么计算

一、房子公摊面积计算

1、公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；

2、公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积×总套数）；

3、套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

综合以上公式可以得出：公摊面积＝总公摊面积／[（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）×总套数]×（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）。如果想要计算建筑面积，可以在得出公摊面积之后运用公式（建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积）得出结果。

公摊面积越小，意味着得房率越高，购房者花在不可支配面积上的钱也较少。但是公摊面积过小，也会在一定程度上影响整体的美观和居住的舒适度。另外值得注意的是，得房率越高并不一定代表公摊面积越少，如果将赠送面积计入套内面积，得房率自然就“拔高”了，零公摊也是这个道理。

二、公摊面积的合理占比1、7层以下住宅公摊率为7－12％

多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1／2，楼梯、楼梯间和为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。

2、7－11层住宅公摊率为10％－16％

楼层为7—9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％－15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间。

3、12－33层住宅公摊率为14％－24％

根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25－33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类的公摊率为1％－8％

一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

国家对于公摊有上限规定吗

法律分析：6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右，11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右，18层以上高层商品房公摊系数为25%左右，超过25层以上的商品房约为30%。公摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

公摊比例超过国家标准

公摊面积超过标准是可以进行投诉。对于约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。其中规定中明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。如果超过国家规定的话，是可以进行投诉。

多大公摊面积才比较合理

1、7层以下的住宅的公摊率是7%—12%多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的_混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房(热水交换站、水泵房、配电室等等)。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13%—18%。

2、7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10%—15%之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15%—20%之间。

3、12层—33层的住宅公摊率为14%—24%根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。

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