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深圳豪宅线标准2022

前几天，万科董事局主席郁亮在万科2022年年会上的发言火了。他认为，房地产已经进入“黑铁时代”，在这个时代，会死掉很多房企。

这篇文章，莫老爷汇总了个人心中“很难死”的房企，与大家分享。

01

保利发展

加快“进三争一”步伐

保利发展，央企房企老大哥，是莫老爷最看好的一家房企。

与万科面对“黑铁时代”胆战心惊不同，保利发展毫不畏惧，反而是一副“终于轮到我登台表演”姿态——在其今年年初集团会议上，喊出了“进三争一”口号。

这好像两个带兵打仗的将军，一个说：“给我勇敢地战斗，往前冲！”另一个说：“这仗太难打了，我们要想办法活下去。”

如果你是士兵，你愿意跟哪个将军？

莫老爷之所以看好保利，是因为保利销售顺畅、融资顺畅、拿地顺畅，哪哪都好、都强啊！

1，销售顺畅：克而瑞《2021年1-12月中国房地产企业操盘榜TOP200》，以4899.7亿元的成绩位居第四。

2、融资顺畅：时代传媒《2021房企融资能力榜20强》，第一。

3，具备可持续拿地能力：2021年前10个月，中指数据保利新增货值5368亿元，行业第一。

有人说，如果没有央企的财务纪律，保利早就进前三了，一脚油门的事！

的确，较之碧桂园、恒大、万科、融创，保利确实保守了：2020年时，保利是它们中唯一实现三道红线绿档企业，就连万科那时也仅达标了两道而已。

02

中国海外发展

2021年股价涨幅TOP1

房地产是资本的游戏，在当前的融资环境下，找钱很难，找到便宜的钱更难。

“地产同学会”统计结果，2021年上市房企融资成本TOP1是中海，仅3.6。

少1个点就意味着什么？

假设1000亿债务，中海3.6%，某房企7%（房企平均融资成本），3.4差距乘以1000亿，就是34亿真金白银的差距。要知道多数房企全年净利润也不过几十亿。

为何中海能常年坐稳“利润王”位置，正是源于它超低的融资成本啊。

资本市场更是格外看好中海，2021年房价股价涨幅TOP1也是中海。莫老爷查了下，2021年2月8日中海股价15.82，2022年2月8日中海股价23.7。

| 来自雪球大V统计 |

03

华润置地

商业地产一哥

跟保利领导一样，华润置地董事局主席王祥明也对“黑铁时代”的到来显得很兴奋。

他在部署公司2022年重点工作时提到：“要抢抓市场机遇实现弯道超车。”

莫老爷看好华润，因为看好华润的商业打造能力。

2017年，华润万象生活成立在分工方面，华润置地是重资产，负责商业地产的开发和收租；华润万象生活是轻资产，负责商业地产的商业运营和物业管理。

华润万象生活受华润置地的委托管理并运营商业地产，从中收取一定的管理费用。

华润商业优势一：品牌强大。比华润商业规模大的（龙湖、万达、新城等），没它品质好；比它品质好的(太古、恒隆、新鸿基等)，没它规模大。

优势二：央企背书，有个“好爸爸”华润集团。

优势三：辐射能力强。华润“万象城”这条产品线主打重奢侈品购物，可辐射全市、全省，甚至周边省份，这是很重要的护城河。

以深圳为例，深圳唯一的LV、唯一的Gucci、唯一的爱马仕、唯一的Prada等，都在华润万象城，这些顶奢品牌，一座城市或一个省会，最多开一两家，谁抢到了就获得了这独一份的资源进而垄断这个省份最高端的消费力。

| 深圳湾万象城 |

华润商业的目标是，成为中国商业综合运营管理第一品牌，其实现在就实现了啊。

2021年哪怕疫情笼罩，华润万象城租金依然实现了180亿，净利润90+亿，比龙湖更厉害（重庆是龙湖大本营，去年重庆万象城已经吊打全重庆的天街了）。

| 上榜了好多个华润商业 |

上个月，华润置地和华润万象生活还与招商银行签署了《并购融资战略合作协议》，成功拿到230亿贷款，以发展并购业务。华润的商业版图想象空间还很大~

04

招商蛇口

“成片开发王者”

招商蛇口应该是最近几年头部房企中，销售排名攀升最快的一家。

下图为克而瑞统计的2017年至2021年上半年房企销售排名变化图，可以证明这一点~

到了今年，中指数据《2022年1月中国房地产企业销售业绩排行榜》，招商蛇口已经以195亿元的成绩，排到了TOP6，这也是近几年其排名最高的一次。

莫老爷看好招商蛇口，除了因为它是“百年央企”外，还因为它有门槛极高的护城河——成片开发能力。

招商蛇口的企业定位是“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商"，与普通开发商不同，招商蛇口能够通过大盘运营能力，助力当地政府改善一个区域的城市环境。

以深圳为代表，其在蛇口片区、沙井片区等地都有相关作为：

蛇口片区：项目占地10.85平方公里，为深圳企业开发运营最大、最全、最优的大城，经招商蛇口规划，从一片滨海滩涂摇身变成了中国第一个外向型经济区、中国改革开发的窗口、国际城区样板。

| 蛇口巨变 |

沙井片区：国际会展新城，总建面约300万m²，包括全球最大的国际会展中心深圳国际会展中心，建成后，它将成为深圳首座“会展大城”，更是深圳西部中心的头号地标。

如果说，住宅开发是小学生，商业开发是高中生，区域成片开发就是博士生了。

05

万科

市值第一房企

郁亮“黑铁时代”的发言，又干崩了地产股，股民们纷纷抗议：我求你少说两句话，多干点人事吧！

回想了下，好像还真是这样，郁亮近年来的每次发表长篇大论，都要带来万科的一次下跌（捂嘴笑)。

这次“黑铁时代”的发言大致内容是：1，缩减人员；2，大幅下调工资、福利、补贴等；3，尽可能的砍掉供应商，能自己干的都自己干；4，要做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

这篇发言，个人认为主要强调的还是企业要有忧患意识，华为也经常说冬天来了，腾讯说离死只有一个月。

“生意人的鬼话只能听三成”，别听他怎么说，要看他怎么做。万科的实际行动是，2021年新增土储3940.3亿，位列行业第三。如果真觉得行业这么衰了，还买这么多地？

不过，即使未来市场环境继续恶化，哪怕100家房企要倒下90家，万科也是活下来的10家之一。

正如郁亮所说：“我们不要妄自菲薄说某某比我们好，谁能和上海市政府签署全面战略合作协议？是万科！广州市准备和谁签署战略合作协议？还是万科？”

万科的市值也一直是TOP1~

06

龙湖

拥有民营房企最佳信用评级

龙湖是最稳健的头部民营房企，且一直保持着民营房企最佳信用评级。

龙湖老板吴亚军早年研究了国外及香港房地产公司的各种死法，发现它们有个共同点，就是敢于借“贵”钱，于是立下规矩：不借贵钱。

所以，对于龙湖而言，“三道红线”不是紧箍咒，反倒是政策红利，因为它一直都是“绿档”，不需要断胳膊断腿降档。

基于稳健的财务表现，龙湖长期获得资本市场认可。

中金公司给予龙湖“跑赢行业”评级；穆迪上调龙湖评级至Baa2；惠誉调升展望至正面，是投资级房企中唯一在2020年获两家国际机构调升评级/展望的企业，也是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。

有人统计：国内上市房企总数约200家，2021年全年，三大评级机构标普、穆迪、惠誉累计下调国内多家房企评级总数达250次左右，也就是说，过去的一年除掉央企国企，平均下来，几乎每家民营房企都被降低了一级信用评级。

也许，未来房企的信用状况，将会逐步代替资产规模，成为更重要的竞争力吧。

想想看，假设你是投资机构，这轮差点暴雷的房企，即使它们最终还是熬过来了，但你还敢借钱给它们吗？

07

金地

管理层学历最高房企

跟招商蛇口一样，最近，金地也重回行业前十了。

虽然非国资控股，但金地发展一直很稳健，融资与保利、华润、招蛇蛇口一档水平，产品也不错，布局始终围绕一二线城市，抗风险能力强。

金地认为，好公司的标准，是高ROE的公司。

所以金地一直追求高ROE，也做到了：2020年金地ROE18.55%，国内房地产公司前20名平均值为12.12%，前100平均值为12.75%。

金地总说，自己是一家“读书人经营的公司”，在其官网“管理团队”一栏也可看到，高管均为高材生。

凌克，华中科技大学工学学士，浙江大学管理学硕士；

黄俊灿，同济大学工学学士，清华大学五道口金融学院EMBA；

陈必安，金地集团高级副总裁，湖南大学工学学士、硕士，天津大学管理学博士；

郝一斌，金地集团副总裁，清华大学工学学士，清华大学五道口金融学院EMA；

严家荣，金地集团高级副总裁，华中科技大学工学硕士；

陈长春，金地集团高级副总裁，清华大学五道口金融学院EMBA，浙江大学工学学士、硕士、博士。

杜宏，金地集团东北区域董事长，华东理工大学经济学学士、工学双学士，华东师范大学管理学硕士。

目测要想做金地管理层，学历最差也得是个本科+EMBA。

金地给莫老爷的感觉，像是一个儒雅的中年人，文质彬彬、成熟、稳重、绅士、规矩、干净，选择金地，你永远不会出错。好公司都长成了金地的样子

08

碧桂园

最懂经营人性房企

碧桂园是销售能力最强的房企。

克而瑞统计碧桂园2021年全口径销售金额7588.2亿元操盘金额7208.6亿元均是7000亿档次的唯一权益金额也是唯一一家破五千亿的房企。

对于当前民营房企来说，现金流是最重要的，碧桂园被认为是当前少数几家在流动性紧缩中基本未受影响的大型优质民营开发商之一，去年11月以来，也是首批境内信用债融资渠道恢复畅通的大型民营企业之一。

因为不缺钱，所以碧桂园去年新增货值也是行业第一：全口径4840.2亿元、权益口径3377.7亿元。

碧桂园更是深谙人性的房企，杨国强非常舍得跟员工分享利益成果。

2016至2018年的碧桂园，在同心共享+成就共享机制下，集团业绩排名前几区域，员工收入超乎想象。据说，一个项目总当时年薪都在200至500万区间，做得特别好的可过千万。域干个三年，收入也是别的行业一辈子赚不到的。

刘森峰（原碧桂园江苏区域总裁）2016年曾带领碧桂园江苏区域创下“一天一亿”的销售业绩，他本人由此拿到了过亿年薪。

据说，刘森峰有次招聘区域设计总，某人选嫌远不愿来，刘就说：“跟我后面好好干，我不能保证你是南京地区最优秀的设计总，但能保证你是最有钱的设计总。”该人选就立马不嫌远跑来报道了。

如此懂人性的房企（舍得给钱），员工当然愿意卖命啊，成为规模老大理所当然。

09、10

绿城和滨江

产品力的代表

浙系，是品质的代表，绿城和滨江，是浙系的代表。

这俩因为品质好，根本不愁卖，一些项目仅靠复购和“老带新”就能卖掉一半。

中指统计“2021年部分企业销售目标完成情况”，绿城和滨江是年度销售目标完成率最高的两家。

绿城的房地产开发业务主要分为两部分，一部分是投资项目开发，一部分是代建项目（已经连续多年行业第一），现在哪怕是绿城代建的保障房、安置房，品质都可以吊打很多城市豪宅项目。

| 绿城代建的浙江富阳秦望搬迁安置房小区 |

而滨江，现在比绿城更神。

2021年滨江开盘平均中签率仅10.36%去化率93%左右全行业第一；滨江二手房的溢价也高于同行。

此外，滨江成本优势也很明显。目前，融资成本已低于4个点；去年1053人销售额1363亿人均销售1.29亿人均绩效行业第一去年销售+管理成本率仅0.6%左右全行业第一。

看各大机构今年1月份房企销售额榜单，滨江已经跃升至第13位。而这背后主要的原因是滨江均价高，去年滨江以47615.4元每平米的价格，位居《2021年房企销售单价排行榜》榜首。

| 中指 2021年房企销售单价排行榜 |

11

旭辉

跑得最快最稳的民企

有人做了统计：“从2011到2020旭辉销售增长42倍融创增长30倍碧桂园17倍恒大只有8倍。比起恒融碧旭辉才是真正的增长之王。”

旭辉是闽系，那跟那些闽系比呢？答案是跑得比旭辉快的，现在要么暴雷了，要么就在暴雷的边缘！

更难得的是，在跑得又快又稳的同时，旭辉还能把品质给兼顾了。最近几年，旭辉产品越来越受到业内人的认可，很多同行会带队去旭辉项目取经。

旭辉还有个出类拔萃的地方是，内部学习氛围浓厚。

这可能跟旭辉老板林中出身有关：厦大毕业知识分子型企业家喜欢读书和授课。据说，林中平时读到佳作会让人力资源部门购买分发给员工。

某旭辉离职员工分享了林中的一个故事：他注重兼听开会决策时将员工分为正反两方，各坐一边要求两方各抒己见纵然一方员工内心认同对方观点也必须根据本方立场提出反对观点坐在中间听取两方观点后再拍板。

前段时间，在易居沃顿的课堂上，林中也针对行业未来发展趋势做了一次演讲

，观点和郁亮“黑铁时代”这次的简直一模一样（时间线是林中先说的），大家可以点击链接看一下：战略王”林中 | 土储不是茅台，控制在1年半就行

12

新城控股

吾悦广场=城市名片

新城控股的业务模式是商业+住宅

”双轮驱动，莫老爷看好新城是因为看好吾悦广场。

满足人民日益增长美好生活需求的东西，也符合共同富裕和内循环消费概念。

吾悦广场是响应国家号召，

新城董事长王晓松说：“吾悦广场已成各地城市名片，受到政府青睐、百姓欢迎、市场肯定，实现了经济价值和社会价值的双丰收。”

跟华润、龙湖的商业不同，吾悦多开在它们不愿意去的三四五六线城市，错位竞争。

别小看小城市人民的消费能力和消费热情。举个例子：嵊州吾悦广场，今年1月总销售达到了9368万。嵊州，隶属于绍兴的县级市，GDP才600亿，常住人口不到70万，但这业绩已经跟一二线城市的某些商场完全没差了。

| 嵊州吾悦广场 |

中国三四五六线城市有几百座，新城目前拥有商业地产领域最大的项目拓展团队、最大的规划设计团队、最大的招商运营中心、最大的资产运营团队，去到小城市跟当地土老板的商场竞争，就是降维打击。

又举个例子：广东肇庆市代管的县级市四会，曾经最火的商场叫做“四会广场”，地段很好，离市政府很近。2021年12月，四会吾悦广场开业了，不到两个月，在大众点评上不管是热门榜还是好评榜都超越“四会广场”成为了新冠军。

截至2022年1月25日，新城在全国开业及在建吾悦广场达到191座，遍布国内136个城市。2016至2021年，吾悦广场租金收入从3.49亿增长到86.39亿，年复合增速达89.99%。

要说吾悦广场有对手，那就是万达了。而王健林也曾在内部会议上说，万达什么都可以不要，但万达广场这个印钞机必须保住。

目前，在A股，新城的市值仅次于保利、万科和招商蛇口。

除了以上12家房企外，莫老爷还看好金茂、龙光、仁恒、华宇、星河等......它们都是莫老爷心中的“优秀房企联盟”。

“黑铁时代”，要让优质的地产企业占有更多的市场份额，以确保房地产市场健康平稳发展。加油~

转发这篇文章，保你不失业~

本文来源莫老爷，获授权转载

深圳豪宅线标准和税费

很多人对于交税这个问题都是比较熟悉而且也比较感兴趣吧，因为不管是购买东西还是买房子，或者是一些其他的物品，都是需要缴纳相关的税费才可以的，而且成交的价格越高，那么所需要交纳的税费就会越多，有关豪宅税是房地产比较常见的一个税种，对于深圳房子取消豪宅税是真的吗？以及在深圳哪个区买房子更好？看看下面的介绍吧。

深圳房子取消豪宅税是真的吗

深圳房子取消豪宅税是真的，11日上午，有消息称深圳出台新规修改豪宅线标准，不再按照以前各区的单套豪宅线标准征收增值税。按照新规，从11月11日起，容积率在1．0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。

1、深圳豪宅税新标出炉，单套建筑面积144_以下可省豪宅税，据界面新闻报道，深圳豪宅税征收标准有了重大变化。这意味着满两年的房或可免征增值税。

2、如果你已经缴纳了二手房豪宅税，哪怕是在政策出台前一天，那就没有任何补救措施，交了就是交了。如果你的二手房交易还未到缴纳豪宅税这一步，都适用今天这项新政。

在深圳哪个区买房子更好

1、福田区福田区在深圳已经算得上是较为成熟的区域了，不但地处，而且配套也十分完善，因此该区的房子也已经不是一般人可以买得起的了。此外，由于深圳政府在6月发布了《福田保税区转型升级实施方案》，使得大金沙一直处于福田的房价洼地，再加上7号线的通车，该区的房价估计还有上升的余地。

2、南山区南山已经成为了深圳豪宅的代名词，能在南山买房的人估计都是有钱人，而且在去年的时间里，也是由于受到南山区的影响，深圳房价才如此大幅度地上涨。今年，南山区将重点推进前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北等的建设，而且也将新建多所，完成工程建设。

3、宝安区宝安今年将有20多个项目入市，但是房屋均价并不会因为供应增多而减少，像前海和碧海的项目均价可能都不会低于七万每平米。此外，由于第二深南大道的打造，周边的楼盘都可能会，如此一来，宝安区也不会是普通老百姓的佳选择。

有关深圳房子取消豪宅税是真的吗？在深圳哪个区买房子更好？看过介绍之后都是应该已经有所了解了。有关豪宅税的取消并不是完全进行操作的，而是满两年的房子可以免征收，或者是144平米以下的房子才能够不缴纳豪宅税等等，如果想要在深圳买房，就应该要了解到深圳各个区域的发展情况。

豪宅线为什么是144平方

这是因为国家对于房子的套型结构进行了分类，一种是普通的住房，另外一种是非普通的住房，普通房子的定义是容积率大于1，面积不大于120平米，但是当地可以根据实际的情况进行重新规划，重新规划时，上浮的比例不能超过20%，所以就有超过144平米的房子属于非普通住房。购买这两种房子除了面积不一样之外，缴纳的税费也不一样，大于44平米的房子，需要缴纳的费用多些。

144平米是国家区分豪宅与普通住宅的分界线，所以在满足居住条件的情况下，144平米内的房子会是更为划算的选择，可以少交一些税费。当个人购买普通住房，且该住房为家庭第一套住房的而且住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行；户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%；所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收；.购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。

深圳豪宅的标准是什么

深圳是经济发达的一线城市，所以吸引了众多买房人和投资客前往深圳买房，而最近深圳颁布的各区豪宅标准更是深受大家的关注，那么深圳各区豪宅标准是怎样的呢？下面和小编一起来详细了解一下吧。

深圳各区豪宅标准是怎样的

1、从市场的角度来看，所谓的豪宅是指相对品质极高、设计领先、占据稀缺资源、价格也昂贵的房子或者是公寓产品。

2、从主观上来看的话，由于每一个人的人生阅历、品味个性、购买力、审美、观念、感知能力、知识水平等因素的不同，导致每一个人心目中的豪宅也都是不一样的。

3、另外不同的年代、不同的国家、不同的地区、不同的市场环境，豪宅的标准都是不一样的，形态各异。

4、3.30新政以来，深圳房价不断上涨，导致普通住房被“豪宅”化，有的买房人明明买的房子不足90平方米，却不得不根据豪宅标准来缴纳成交价3%的契税。所以想要在深圳买房的话，必然要了解清楚深圳各区的豪宅标准。

5、深圳各区豪宅标准具体如下所示：

福田区每套总价470万元以上、南山区每套总价490万元以上、罗湖区每套总价390万万元以上、盐田区每套总价330万元以上、宝安区每套总价360万元以上、龙华区 每套总价320万元以上、龙岗区每套总价280万元以上、光明区每套总价250万元以上、坪山区每套总价200万元以上、大鹏区每套总价230万元以上，达到这些标准的房屋都需要根据“豪宅”标准来缴纳税费。

以上就是关于深圳各区豪宅标准是怎样的的相关内容介绍，各位想要在深圳买房的朋友，可以详细了解一下。在购买房屋之前，一定要了解清楚房价、房屋面积，然后根据自己的经济能力去购买房屋。

以上就是本站小编整理的关于深圳豪宅线标准2022的相关知识，内容来源网络仅供参考，希望能帮助到你。