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投资性房地产成本法转公允价值法

1、成本模式转为公允价值模式的会计分录如下：

借：投资性房地产——成本(变更日公允价值)

投资性房地产累计折旧(摊销)(原房地产已计提的折旧或摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产(原价)

利润分配——未分配利润(或借记)

盈余公积(或借记)

2、将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。涉及所得税影响的，调整递延所得税负债(或递延所得税资产)。

小提示

在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

《企业会计准则第3号--投资性房地产》第十二条规定：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照相关的规定处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

成本模式与公允价值模式区别

公允价值体现市场价值，成本模式体现账面余额。

除了在计算递延所得税时需要按税法规定对固定资产进行折旧，投资性房地产按公允价值模式后续计量的不计提折旧或摊销，应当按资产负债表日的公允价值计量。公允价值模式下没有折旧摊销，折旧摊销是历史成本计量属性的产物。

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。二者区别是：

1、公允价值体现市场价值，成本模式体现账面余额，成本为购入价，折旧是自然损耗，减值准备是成本模式与市场价值的一个转换点，但只能体现账面余额比市场价格高，如果市场价格高了，在成本模式下就不能体现与市价接轨了，而公允价值计量模式是以市价作为出发点的。

2、成本模式计量就是以历史成本（产品的原始价格）计量入账，不涉及现在的价格变动，公允价值模式计量是以市面上的公允价值（类似于市价，交易双方都认可的价格）入账。用这两种方法计量出来的账面价值会有差异。

投资性房地产成本模式，是指投资性房地产的后续计量采用成本计量，与固定资产类似采用账面价值计量投资性房地产，正常计提折旧与减值~

公允价值的判断方式:

属于以下三种情形之一的，换入资产或换出资产的公允价值视为能够可靠计量:

1、换入资产或换出资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值。

2、换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值。

3、换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，要求采用该估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定。

其他综合收益大白话理解

“其他综合收益”表明现在还不能算你企业赚的钱，表示企业未来可能会赚多少钱（对于目前不能直接确认为当期的，先用其他综合收益过度一下，后期根据具体情形来甄别哪些是货真价实的就计入损益，否则也不能计入），也可以说是你的纸上富贵。

其他综合收益，是资产负债表中的一个所有者权益类科目。有没有觉得这个科目非常奇葩？明明叫收益，却属于所有者权益类，而不是损益类科目。

原因是，企业在经营过程中，会产生很多利得和损失（利得可以理解为得到的利益）。多数利得和损失可以直接计入当期损益，其实就是计入营业外收入和营业外支出的，这些利得和损失直接影响利润表中净利润。

但是有些利得和损失不允许直接计入当期损益，就是不让你直接影响当期利润，防止企业操纵利润，也就是说虽然你出现了利得或损失，但就是不让你计入当期损益。因为这些利得和损失往往是表面上的、是虚的，最终能不能落袋还是个未知数。

比如投资的股票大涨或大跌（就是公允价值变化），就不能因此说自己发生了收益或损失，因为还没有卖出去，真正卖出去时很可能就不是这个价格，收益和损失都是不确定的。

然而，企业确实出现了利得或损失，那放哪儿呢？又得客观真实的反映企业的现状。会计前辈们就想出了一个“其他综合收益”，把这种利得和损失先放这里过渡，以后这些利得和损失真正实现了，再把它转出去。

投资性房地产追溯调整法

这个涉及到的不单是投资性房地产了，这个原理的实质是会计政策变更

投资性房地产的计量模式变更，属于会计政策变更，会计准则要求使用追溯调整法

而追溯调整法即是相当于一开始就在使用公允价值模式，就当成本模式从来没有发生过一样

所以就要追溯到以前年度，改动以前年度的账务

因为损益最终是影响所有者权益的（此处为利润分配与盈余公积），所以当投资性房地产变更的时候需要追溯调整前期账务，变动以前期间的所有者权益

而那个折旧转所有者权益理解有误，折旧需要对应的是转销进入公允价值模式下的投资性房地产，其实质是调整账务转移资产的存在形态，而不是计入所有者权益

其实是成本模式下与公允价值模式下的差额计入了所有者权益

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