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福州二手房首付几成2023

1、抵押比率贷款人反悔租首套房，选择公积金贷款的，公积金贷款最低首付比例为20%；贷款人选择商业贷款的，最低首付比例为30%。如果贷款人购买二套房，那么按照最新政策，首付比例将调整为最低40%。

2、抵押金额根据规定，用户在银行申请按揭时，一般可以申请的按揭金额为评估房价的70%左右。不过一般来说，银行的评估价是低于市场价的。

买房注意事项

1、了解房子的历史。这房子是什么时候建造的？土地使用期是多久？谁之前在稿源住过；原所有人是否将房屋用于居住以外的用途；房子里是否有什么不好的事情发生等等。，最好能提前把这些问题了解清楚，这样才能水落石出。

2、搞清楚房子的产权。核对房屋产权是成交的关键，所以首先要核对房屋产权的完整性和可靠性，尤其是。

福州第二套房子首付是多少

根据福州市商品房贷款政策规定，在福州购买二套房首付比例规定如下：

1、福州户籍的职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的，首付款比例不低于50%。公积金贷款申请人及配偶任何一方使用过住房公积金贷款的，在结清满2年后方可再次申请住房公积金贷款。

2、二套房首付调整，福州市五城区户籍居民家庭在福州市五城区已拥有一套住房，购买第二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%。

福州二套房的认定标准

1、贷款购买过一套房，但是贷款已结清，再贷款买房算首套；若贷款未结清，算二套。

2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

3、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。

4、夫妻双方其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算二套房以上。

5、准备结婚但是还没有领取结婚证的两个人，一方名下有房产和房贷未还清。另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。

6、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房的话，也是算作二套房的。

7、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房的话，算二套房。父母名下有住房，以未成年子女名义再购房的话，也是算作二套房的。

为什么首套房要尽量买大的

首套房要尽量买大的原因：刚需自住，房子大一些舒适度高使用时间长。

首套房要居住的时间是很久的，想要换房可能要十年甚至二十年才能攒够资金换新房，所以购房一定不能得过且过。

如果首套房买大面积户型，房子能适应四口之家甚至更多的人居住，那后期也就不会有因为满足不了居住需求，却又拿不出钱换房的难题了，这也是为什么当下三居室如此畅销的原因之一。

所以应该在自己能力及月供承受能力范围之内，面积越大越好，因为越大的房子越舒适、越大的房子居住时间越长。此外，小房换大房也是需要不少换房成本和许多精力的，总之，越大的房子积攒更多的换房成本，越大的房子能守卫购房者的资金。

首套房优惠政策：

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，契税所交契税为：面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

福州取消限购令2023

继哈尔滨、郑州之后，又一省会城市对楼市调控政策有实质性放松。

今日（3月30日），《每日经济新闻》记者从福州多家中介机构及地产人士处了解到，福州开始对限购政策“松绑”：即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。也就是说，外地人不需要落户就可以在福州买房。

对此，记者第一时间咨询了福州市房管局，相关工作人员表示，“情况属实，限购放松是从这几天开始的。”

事实上，福州并不是今年第一个放开限购的省会城市。今年3月1日，郑州发文明确，已有两套房的家庭可以再买第三套房，被外界视为变相放松限购。在此之前，哈尔滨出台的房地产新政则明确放开限售，也成为第一家正式放开限售的省会城市。

福州城市建筑 图片来源：视觉中国-VCG211308787791

外地人可直接买房

具体来看，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

而此前福州的限购政策规定，外地户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，需提供2年内在五城区累计满12个月的医社保证明或个人所得税。

某头部房企福建区域营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，此次放松限购并非全面取消限购，只能说是简化其中环节，毕竟自从全面放开落户政策后，外地人在福州买房基本没有任何障碍，所以新政对市场影响不会太大。

“区别在于，原先福州实行的是零门槛落户，只要在福州工作就能落户。而此次无非是简化了这道落户程序，可以新增这一波客群，比如有些农村户口不想来福州来落户的人。”上述营销负责人表示，要想这批人来福州买房，最终还是要看房价和市场的接受度，即房子是否值得买。毕竟受疫情等因素影响，市场整体购买力出现明显下降。

“此次限购松绑的操作，主要目的在于给福州五城区去库存，让企业能尽快回笼资金，让市场活跃起来。”克而瑞福州区域研究负责人张暑娇表示，现在只是第一步，下一步预计首付款比例也会进一步放开。

事实上，此前福州已下调了住房公积金贷款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%；首次申请使用住房公积金贷款的，首付款比例为30%

去化周期近20个月

自去年以来，不少房企因现金流紧张导致债务违约甚至“爆雷”现象，在一定程度上加剧了购房者的观望情绪。

“去年下半年开始，金融利率不断收紧，在贷款层面上对购房者不是很友好，虽然现在虽然有一定放松，但购房者依然选择持续观望。”上述营销负责人告诉记者，福州五城区商品住宅去化周期达近20个月，市场供大于求的态势依然明显。“在此背景下，适度放松限购有利于市场供求平衡，更有利于缓解供给的结构性压力。”

克而瑞数据显示，截至2021年12月底，福州五区商品住宅广义存量约585.42万平方米，其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万平方米，库存高企。

据国家统计局数据，去年4月份至11月，福州新房价格持续下跌，自去年12月以来开始回升，不过今年2月的新房价格较1月又出现小幅下滑。

福州的新房市场自去年下半年以来持续探底，不少楼盘项目也推出一些打折促销，或通过加大分销点数的方式来以价换量。该营销负责人表示，“大部分楼盘主要靠分销，而现在新盘比较多，有的营销点数已经高到10%，但不敢降价，只是以特价房或工抵房的方式来促销。”

“购房者总想再等等，或许价格会更低。”上述营销负责人介绍，去年以来福州几乎一半的项目要靠渠道来去化。而且分销佣金很高，一套100万元房子，要给10万元佣金，分销平台可能会收走一部分，但很大一部分是返还给客户的。

“但如果分销平台不这样操作，就无法吸引客户。一些离福州主城区较远的项目，如琅岐、马尾、桂湖等区域，靠高佣金帮助去化的现象很普遍。其他类似于福州苍山城南版块，因为竞争激烈，分销点数有的高达5个点，一般也在3个点左右。”

当然，福州也有个别地处中心城区的热门板块，因为新房供应少且需求量旺盛，新房销售相对乐观。也造成了福州楼市的两极分化现象明显：外围市场冷，利用高分销去刺激销售；而主城区地段好的项目，去化相对较好。

目前，福州市下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市。

嘉论市场研究中心统计显示，近六周福州五区商品房住宅成交量变化不大，均在2600套以上；成交价格也变化不大，上周的成交均价为25841元/平方米。

近八周福州五区新房量价走势 来源：嘉论市场研究中心

土地市场持续冷清

在张暑娇看来，当下的福州市场还处于冰冻待解封状态，尤其是土地市场依旧冷清。

3月16日，福州今年首轮集中土拍结束，17宗用地现场取消出让3宗，流拍2宗，8宗低价成交，仅4幅溢价出让。尽管国企托底占比进一步提升，在本次土拍中拿地占比高达70%，但并没有扭转土地市场的颓势。

就溢价率来看，福州今年首批集中土拍溢价率仅4.42%，虽然两幅地块撤牌流拍，但从实际情况来看，起拍价175.08亿元，实际成交价仅77亿元，相比去年的第三批次集中土拍缩水约47%。

“虽然自去年9月份以来房地产行业信贷端有所改善，但在地方政府加强预售资金监管、市场周期性调整，致去化速度放缓等因素叠加影响下，房企现金流压力仍然较大，民营房企拿地积极性并未有显著提升，现金流的持续承压，民企的投资力度持续降低已经是不争的事实。”

张暑娇表示，土地市场能否回暖，还是要看金融端，能否向以往一样将资金引入房企。春节后高层就连续表态要把房地产引导到平稳阶段，并给房企纾困。但目前来看，涉险房企的资金问题并未得到真正解决。

“福州今年的商品房用地们基本没有民企参与。”张暑娇告诉《每日经济新闻》记者，民营房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是销声匿迹，偶尔在租赁住房和安置房用地上才有民营房企的身影。

上述营销负责人告诉记者，福州在土拍在价格上也没有让步，尤其是纯商品房地价和以前相比还有所增加，虽然有15%的溢价规定，但起拍价留给房企的利润空间已经很小了。“如福州东二环两宗非常优质的地块，起拍楼面价接近每平米3万元，虽然政府放开销售指导价，但目前市场看，是很难卖到这个价格，所以很多企业在首轮就会取消跟踪。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示，未来限购放松的城市会增多。从全国调控放松的节奏来看，一二线热点城市步子普遍偏小偏慢也更谨慎，而三四线城市以及部分高库存的二线城市则步子更大。放松限购本身就属于放松力度偏大的政策类型，也是拉动市场改善需求以及部分外来人群首置需求的重要政策。这类政策一旦出台，就说明市场压力已经偏大，市场信心建立的内在诉求已经偏强。

不过，张暑娇表示，近期市场仍然存在买卖双方的博弈行为，但受到外部大环境和内部市场走势等因素影响，购房者的观望情绪还将持续加重。“预计接下来楼盘以价换量现象还将进一步向福州中心板块蔓延。”

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每日经济新闻

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